国内外经济环境下，全国楼市投资机会预判（下）

来源：吉屋网发布时间：2018-10-15 13:43:31

三、受限购、限贷等调控政策影响，一线和强二线城市2017、2018年购房需求释放受阻。未来调控政策适度放松、住宅供应充足的情况下，被压抑的需求将会集中释放。同时，由于各城市调控政策松紧不一、人口流入数量差异，部分城市需求被压抑的量及比例相对较低。

短期来看，人口持续流入一线与强二线城市，尤其是户籍人才政策放松为城市注入大量购买力，突破限购政策束缚。同时本地内生性购房需求经过2017年与2018年上半年的过度压抑，未来住宅供应充足年份将集中释放。

长期来看，人口基数大、市场容量广的城市给予房企更广阔的生存发展空间。北京、上海、天津、广州、武汉、苏州等城市人口规模大，内生性需求强劲，支撑市场稳定发展。

弱二线城市调控政策相对宽松、需求存在过度释放现象。未来弱二线城市收紧调控政策、居民部门因房价上涨需求释放乏力、前期需求过度释放等因素叠加，弱二线城市面临需求回调的风险。但此类城市人才政策力度相对较大，新增户籍人口客观上带来新增购房需求，为楼市托底。前期住房需求未过度释放、未来人口流入量大的城市需求更为旺盛。

弱二线城市处于人口加速流入阶段，但户籍人才政策起效到转化为实际购买力仍需时间，本地购买力仍是长期支撑城市楼市的重要力量。重庆、成都、西安、沈阳等中西部区域核心城市人口基数大，内生性需求强。

总量上三四线城市人口流出，但三四线城市内部存在分化。人口流入经济基础好、产业快速增长的三四线城市，推动当地房地产市场发展。而经济基础较差或东部转移疏解产业人口的三四线城市面临人口流出（如中山、珠海、无锡）的风险，客观上为市场带来需求减弱的风险。国家推进棚改及货币化安置，直接为市场注入购买力并创造购房需求，有效降低市场库存。虽然近期有收紧货币化安置的风向，但在执行去库存政策、房价相对较低、棚改需求大的城市，虽然棚改力度会逐渐衰减，但短期部分城市进入仍有机会。

四、现金为王，把握周期“换仓”机会

“去杠杆”背景下，房企融资成本上升以及融资渠道收窄，融资总额出现大幅下滑，近期部分房企主动出让股权融资或裁员降低运营成本，同时项目降价销售，加快资金回笼。

房企资金面收紧，导致2018年（1-7月）全国土地流拍幅数较2017年增长118%，尤其在中央政治局会议召开前后，楼市从严调控预期增强，土地流拍现象集中出现。

纵观2008-2018年，房企选择降价的原因可分为两类：外生性的因素，如2008年次贷危机导致国内住房消费增长大幅下降；内生性因素，如2011-2014年，中央及地方楼市政策趋严、银行对购房者和房企资金面收紧导致房企主动选择降价回笼资金。2018年，四大一线城市二手房市场已经进入调整期，在货币环境趋紧和调控从严的背景下，未来房企将出现大范围价格调整。

房地产行业发展了几十年，从黄金时代到目前的白银时代，又经历了买方市场与卖方市场的几轮转换，可以说行业的走势有太多的因素牵扯，目前要把握入市良机需站在世界与国家的宏观高度，同时也要结合地方的局部微观发展，只有这些因素都考虑在内，待时机成熟方可出手，反之则存在入市风险。

国内外经济环境下，全国楼市投资机会预判（下）

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