全国楼市2019-2020年趋势预判

来源：吉屋网发布时间：2018-10-20 13:58:12

一线及强二线城市楼市趋势判断

从一线和强二线城市需求被压抑的量来看，受限购、限贷等调控政策影响，一线和强二线城市2017、2018年购房需求释放受阻。未来调控政策适度放松、住宅供应充足的情况下，被压抑的需求将会集中释放。同时，由于各城市调控政策松紧不一、人口流入数量差异，部分城市需求被压抑的量及比例相对较低。

短期来看，人口流入支撑市场需求反弹。人口持续流入一线与强二线城市，尤其是户籍人才政策放松为城市注入大量购买力，突破限购政策束缚。同时本地内生性购房需求经过2017年与2018年上半年的过度压抑，未来住宅供应充足年份将集中释放。

长期来看，人口基数决定市场体量。人口基数大、市场容量广的城市给予房企更广阔的生存发展空间。北京、上海、天津、广州、武汉、苏州等城市人口规模大，内生性需求强劲，支撑市场稳定发展。

其次，楼市调控政策拉长一线及强二线城市楼市周期。使用截至2018年5月数据对未来楼市周期进行预测，发现一线城市、强二线城市的平均楼市周期相对之前的预测结果拉长约4个月。相应的理想投资拿地时点从2018年2-3季度延后至2018年3-4季度。而由于一线城市、二线调整期城市楼市调控政策不放松，商品住宅供应受限，同时需求端限购、限贷政策阻碍需求释放，客观上拉长本轮楼市周期，预计本轮楼市完整周期为2017-2020年。

*后，十九届四中全会是本轮楼市关键时点。中国宏观固定资产投资、社会消费品零售总额同比增速出现趋势性下降，受外部环境影响，出口复苏乏力，难以大幅增长拉动经济。中央通过十九大、十九届三中全会、两会完成领导人事变动与组织机构变革，按惯例，未来十九届四中全会将出台重大经济改革措施，提振经济发展，一线及强二线城市房地产业发展的外部环境有望回暖。

因此，同策研究院判断2019-2020年一线、强二线城市市场趋势：2018年市场量稳价跌，2019年量升，2020年价格上涨，但涨价空间有限。

弱二线城市未来楼市趋势判断

弱二线城市调控政策相对宽松、需求存在过度释放现象。未来弱二线城市收紧调控政策、居民部门因房价上涨需求释放乏力、前期需求过度释放等因素叠加，弱二线城市面临需求回调的风险。

短期来看，人口流入为城市楼市托底。弱二线城市调控政策相对宽松、存在购房需求过度释放情况。但此类城市人才政策力度相对较大，新增户籍人口客观上带来新增购房需求，为楼市托底。前期住房需求未过度释放、未来人口流入量大的城市需求更为旺盛。

长期来看，人口基数支撑城市需求体量。弱二线城市处于人口加速流入阶段，但户籍人才政策起效到转化为实际购买力仍需时间，本地购买力仍是长期支撑城市楼市的重要力量。重庆、成都、西安、沈阳等中西部区域核心城市人口基数大，内生性需求强。

其次，我们对弱二线城市未来成交价格预测，弱二线城市房价主要上涨期为2017、2018年，目前处于房价上行周期的后半段，同比增速处于下行通道（但房价绝对值仍在上涨），预计2019年2-3季度房价同比增速处于*点，部分房价缺乏基本面支撑的城市将入房价实质性下跌阶段，此时也是理想的投资拿地时点。

*后，弱二线城市多于2017年3月开启本轮楼市调控，目前调控效果初显，房价快速上涨趋势被遏制。短期内政策难以松动，楼市调控政策松动时点迟于一线、强二线城市。

因此，个人判断2019-2020年弱二线城市市场趋势：2018年量缩价涨，2019年量稳，2020年价格下跌，但幅度有限。

三四线城市未来楼市趋势判断

三四线城市人口趋势分化，总量上三四线城市人口流出，但三四线城市内部存在分化。人口流入经济基础好、产业快速增长的三四线城市。而经济基础较差或转移疏解产业人口的三四线城市面临人口流出（如中山、珠海、无锡），客观上为市场带来需求减弱的风险。

首先，棚改推动三四线购房需求释放，维持全国楼市整体平稳。国家推进棚改及货币化安置，直接为市场注入购买力并创造购房需求，有效降低市场库存。自2005年莫地沟试点开始，棚户区改造一直是国务院和中央力推的政策，预计棚改政策将延续至2020年。

但从近期国开行的表态来看，控制货币化安置比例和回收棚改融资审批权限将成为政策收紧的两个方向。棚改也将进入下行阶段，此次国开行回收分行审批权，结合货币化安置比例限制，PSL余额增速将下跌至20%甚至更低。

其次，我们综合了三四线城市棚改趋势、三四线城市棚改体量差异、棚改推动三四线城市房价上涨、人口决定的市场长期需求四大指标评断标准，筛选出宿州、遵义、徐州、襄阳、济宁、常州、绍兴、唐山等市各项指标无明显短板，推荐短期投资布局。

*后，个人判断2019-2020年三四线城市市场趋势分化，一线城市限购后，需求外溢，都市圈内三四线城市跟随上涨，但调控政策执行较早、目前楼市进入深度调整期，未来趋势与强二线城市类似；其他三四线城市目前楼市处于上升期，尽管棚改工作进入后半场，未来存在结构性机会。

以上就是个人对全国楼市2019-2020年趋势预判的观点，房地产是大宗商品交易，入市有风险，投资需谨慎。

全国楼市2019-2020年趋势预判

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