租赁公寓研究成果新鲜出炉！

来源：吉屋网发布时间：2018-10-31 13:37:42

★住房租赁市场发展背景及相关政策研究

住房租赁市场的形成是经济发展、城市化进程发展的必然结果。然而，由于我国经济发展的阶段性问题以及区域之间的发展差异，我国住房租赁区域市场很有可能处于完全不同的发展阶段。发展不均衡是目前我国住房租赁市场发展的主要特征之一。

机构市场是住房租赁市场中新兴的细分市场，目前与发展历史悠久的散户市场差别较大，这进一步加重了我国住房租赁市场复杂、无序的现状与特征。

2016年之前，住房租赁行业的发展并无明确的标准和目标，基本依靠市场的自我调节，行业整体发展受到重大阻碍。在住房租赁市场规模化、标准化、机构化运作成熟之前，产业链上存在的缺失环节虽然并不明显，但却是未来行业、市场完善、健全的重要阻碍。

★ 住房租赁市场、行业现状及发展趋势

住房租赁行业的核心在于住房产品与租赁人口居住需求的匹配。住房租赁处于房地产大行业产业链的下游，在此环节中，运营处于核心位置。目前住房租赁市场中的房源供给产品并不是直接为满足租赁使用者的需求而设计，而是为满足销售对象（交易市场）的需求而设计；运营之所以处于核心位置，是因为只有通过运营，才能将现有的住房产品与租赁人口的居住需求进行匹配。

从国际经验来看，日本头部机构运营商占市场份额的30%，美国头部重资产运营机构占市场份额的15%，反观目前我国TOP28家机构所仅占整体住房租赁市场的1.5%左右。可以预测的是，在住房租赁市场逐渐成熟的过程中，因为机构化的优势，物业的持有人将会主动的将物业委托给专业的机构进行运营管理。

★租赁公寓商业模式研究

■纯中资产 – 包租 – 企业发展路径

采取纯包租模式作为发展战略的企业，从获取物业的使用权入手。由于受到商业模式特性的限制，发展前期需要引入外部资本，主要用于扩张规模，目的是为了提高估值。在稳定市场份额和规模之后，*终实现利润。发展路径中*关键的不是模式需要认可，是企业发展水平和规模需要资本认可。

■纯轻资产 – 管理输出 – 企业发展路径

从发展路径上看，管理输出模式已经是运营价值获得认可的表现。企业从取得物业的经营权入手，通过品牌植入和管理团队输出获取管理收益。但是管理输出模式门槛较高，品牌形成并产生效应是管理输出的前提。

■纯重资产 – 自持自营 – 企业发展路径

纯重资产模式虽然难以铺开规模，但是对于有存量资源且存量经营不太理想的企业来说，运营公寓可以实现存量的有效盘活，并且在价值上可以兑现运营管理和资产*的双重收益。在退出途径有限的现状下，选择并购项目的企业一般是短期持有，在实现资产增值后卖出。再者，公募REITs呼之欲出，在未来将成为重资产退出方式的重要途径。

■中国特色混营模式 – 轻+中、中+重– 发展路径

虽然运营商和开发商选择的混营模式有所不同，但无论是房源成本减控（管理输出模式）还是存量盘活（自持存量改造，无房源成本），目的都是为了提高利润；包租的运用则是为了在目前迅速发展的住房租赁市场中占领市场份额。目前在行业发展的初期，规模比利润或运营能力更能直观体现。

■轻中重商业模式现金流特色

总的来说，管理输出模式不会出现现金流为负的情况（无回收期），包租模式经营性现金流回正较慢，利润实现期较长，自持自营模式前期资金压力较大，但经营性现金流回正较快，整体回收期较长。在资源背景和发展战略都不同的情况下，企业需要考虑到自己的发展阶段和资金压力承受能力，结合现金流特色做合理的商业模式规划。

★国外租赁公寓运营商案例研究

从国际经验来看，公寓租赁是一项长期的、能够带来稳定现金流的运营型业务。公寓企业商业模式的选择与国情、市场背景等因素息息相关，规模与利润并无绝对的关系，企业发展策略应适时调整。总的来说，商业模式本身并无优劣，只有是否适合。

■EQR

EQR (Equity Residential) 是一家房地产投资信托(REIT)公司，致力于在美国*增长和*繁华的地区收购、开发和管理高品质公寓。截至2017年底，EQR拥有物业数量303个，公寓房间数共计7.83万间，出租率高达95%，是重资产运营租赁公寓的成功典范。

■大东建托

大东建托是一家成立于1974年、从房屋租赁业务起家的建筑与房屋资产管理公司。截止到2017年，大东建托管理房间数已达103.6万间，占据着日本*的市场份额。其业务覆盖日本近畿、北陆、四国、北海道等8个都市圈，且各区域入住率均达到94%以上。

■雅诗阁

雅诗阁是新加坡开发商凯德集团旗下的服务式公寓运营商，面向高端客户专供服务式公寓。进入中国20年，拓展业务31个城市，100个项目（截止2018年1月）。据推算，目前签约房间2万间以上，价位在2万五千元 – 5万元不等，入住率80 – 90%左右。

★国内租赁公寓运营商案例研究

■开发商背景长租公寓

开发商背景的公寓运营机构于近两年来集中地进入了长租赁公寓行业。相较于其他的市场参与者来说，他们在资产、资金等方面具有相当的优势，具有差异化发展的先天条件。然而目前阶段下，他们仍然表现出一定的趋同性。具体来看表现为三个方面

■酒店系租赁公寓

酒店系的公寓运营机构近两年集中地进入租赁公寓行业，他们布局租赁公寓的原因主要是因为酒店行业大环境低迷，利润率逐年下滑： 2007 – 2009年，酒店行业平均净利润率16.47%，2009 – 2011平均净利润率12.78%，降到2012 – 2014年平均净利润率平6.45%。此外，由于经济型酒店和租赁公寓有着先天相似之处，其转型阻碍并不大。由于背景相似，酒店系公寓运营机构的现状和特征均表现出一定的趋同性。

■创业系背景长租公寓

创业型的公寓运营机构是我国*早一批进入公寓行业的机构之一，如今他们大多数都已经经历过5年以上的发展期。由于背景相似，创业型公寓运营机构的现状和特征均表现出一定的趋同性。

■中介系长租公寓

中介系的公寓运营机构以分散式房源运营为主。他们*的优势在于依靠集团作为中介积累的强大的房源、客源优势，迅速扩大规模、占领市场。由于背景相似，中介系公寓运营机构的现状和特征均表现出一定的趋同性。

■国企租赁住宅

国企背景的公寓运营机构以重资产的商业模式为主，他们*的优势在于物业资源获取能力强大。国企作为政府面向市场的代表参与租赁市场，各方面与市场中的长租公寓大相径庭。

以上是租赁公寓研究成果新鲜出炉的基本内容，仅供广大读者参考。

租赁公寓研究成果新鲜出炉！

推荐楼盘

金地保利御中南