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随着“两会”后国家现代化治理体系搭建完成,同时考虑到房地产行业利润率持续下滑、市场供需逆转,房企当把握好当前转型布局的*后窗口期,积极调整转型策略,降低投资开发风险,平抑房地产市场波动。
●从房企规模发展趋势来看,房企面临加速转型的问题
2010年万科成为首家全年累计销售金额达到千亿的房企,2014年上半年开始有房企在半年度销售金额超过千亿,2017年上半年千亿房企有7家,全年17家,我们预测2020年内千亿房企数量将达到40家左右。未来2年内,房地产行业将出现3家左右万亿房企,TOP30房企市占率达到56%,未来市场集中度甚至有可能会更多。
随着市场集中度的不断提升,未来,市场规模终究会触及“天花板”,当房企规模化触及市场“天花板”时,行业格局必然发生分化:中小房企将会面临一波收购潮(大鱼吃小鱼),若不选择被收购,也将面临业务收缩或转型;其次,大型房企之间也存在“大鱼吃大鱼”的可能,市场“巨无霸”、“独角兽”未来几年内随时会出现。根据前文分析,当前中国房企集中度处于*阶段末期,“天花板”很快出现,房企在此阶段应加速转型。
●四大核心要素决定房企必然转型
从整体来看房企转型的动因不仅来自外部因素的变化,更多的是在于国内经济、政治格局变化,也即决定房企转型的四大核心要素的变化。
1、经济增长模式转型
中国经济发展模式迎来重要变革期,从过去过度依赖投资、消费,转变为依赖技术进步提升生产效率、提高供给质量。房地产发展模式势必要迎合时代变革。
2、房地产行业重新定位
“十九大”后长效机制建设的推进,新模式的建立必将改变传统模式的“游戏规则”,房企必须转型适应生存环境的变化。
3、财税模式改变
房地产税的推出将改变地方财政来源,改变地方政府出让土地、依赖房地产行业的发展模式,房企需要顺应市场的变化进行转型。
4、金融市场监管高效
“两会”后机构改革促进监管效率提升,房企高负债的发展方式容易将面临监管层的重点关注,房企传统融资发展模式必将改变。
2018-2022年 房企发展模式及战略转型指南
“转型”势在必行,无论是对于规模化房企的多元化转型,还是对于中小房企“小而美”的转型。
2011年开始,房企从过去单一住宅开发模式转向投资商业、办公模式,但由于缺乏运营经验,转型并不算成功。
2014年,伴随楼市调控,新一轮房企转型之风再袭,“地产+X产业”的发展战略成为这次转型的中心思想。
2016年下半年楼市进入调控期后,房企转型的重心再度发生转变,以自持为主要特征的资管业务、产城融合、地产金融化等成为房企必然要做的事。
总结过去几年房企的三次重大转型,每次转型虽然有推进,但多少有些不尽人意。如今中国楼市已步入楼市下半场第二阶段,据同策研究院的测算,2020年后市场将供过于求,市场集中度将进一步增加,行业利润水平将维持低位。此时,中国房地产市场发展模式必将发生重大转折。然而,房企的转型方向又在哪里,该如何转型,值得我们深思与探讨。