未来几年该趁机买房还是卖出变现？

来源：吉屋网综合整理发布时间：2019-08-16 09:00:45

　自从“房住不炒”被提出那天起，你就该意识到，房子作为一种特殊商品，不是用来做金融投资，而是满足居住需求的。而做到这一点的前提，就是扭转房价的上涨预期。

　　过去这些年房价涨多跌少，房地产开发商开盘就赚，可谓财大气粗，同时金融机构提供便捷的融资服务，更是让他们拿起地来“弹药十足”不曾手软，这也让无数人想效仿投资房地产，实现财富自由。

　　但出来混迟早是要还的，这几年金融去杠杆愈演愈烈，央行、银保监会频繁涉及房地产，对海外发债、银行信贷、信托等多个房企融资渠道全面收紧。《经济日报》发文称，融资渠道收紧关键是要坚持下去持续收紧，坚持到房价下跌并成为势头，而不是跌一点就放松融资，那样起不到真正扭转房价的效果。

　　这让债务高企的开发商很吃不消，有些中小房产公司因为资金链断裂直接申请破产，所以我们看到，截止到今年7月底，宣布破产的房企约有257家，比去年同期上升41.9%。业内人士纷纷预测房企面临资金链压力，必定将采取“釜底抽薪以价换量”的手段来快速回笼资金，确保现金流的稳定。

　　开发商降价卖房，房价涨幅放缓甚至下跌，一定程度上也让炒房者看不到赚钱的希望，急得像热锅上的蚂蚁。近日有网友给站长留言说，自己2014年左右中了炒房的毒，东拼西凑买到*套房，两年后迎来房子上涨，转手赚了几十万，尝到甜头后又贷款买了三套，光月供就1万多。谁知好景不长，没坐等到房子无限*，却等来了久违的调控，眼看着房价一路跌，巨大的贷款压力逼得他不得不降价卖房，但三线城市的大户型二手房市场并不理想，连续三次降价换来的也是无人问津。

　　说实话，走上炒房这条路，谁难受谁知道。国统局发布的7月份70城商品住宅销售价格变动情况数据显示，新房市场上涨城市数量及涨幅均有所回落，值得注意的是，7月城市*涨幅均不超2%，可见在政策严控下，房价涨幅收窄趋于稳定。

　　730会议上重提房住不炒定位，并首次提出不以房地产作为短期刺激经济的手段，信号如此明确，靠投资买房一夜暴富的时代翻篇了，未来房价“只涨不跌”的逻辑难立足。

　　所以，无论经济环境如何，房地产市场稳才是大势所趋，但不同区域间仍会出现分化。闭着眼睛买房的时代过去了，面对楼市的转变，不少购房者不约而同选择了保守又安全的观望态度。

　　究竟该趁开发商试图降价之际买房，还是该相信马云说的“八年后房价如葱”，早早把房产卖出变现？

　　要回答这个问题，我们首先要了解两个问题：未来5-10年全国整体房价如何走？你所在的城市房子是*还是贬值？任泽平曾说，影响房价的三大因素，短期看金融，中期看土地，长期看人口，下面我们从这三个方面进行分析。

　　金融方面

　　金融手段一直是调控*有效的工具，比如房贷利率。还记得2015年国家推出330新政，为了鼓励购房，楼市利好措施频出，多家银行连续下调房贷利率，推出*七折购房优惠，所以才有我们看到的2016年前后全国牛市的繁荣景象。

　　随着2017年房住不炒实施，除了行政手段，金融手段很快也提上日程，从1月份开始，房贷利率连续上涨22个月，房价也很快踩着房贷利率的节奏降下来。

　　很明显，房贷利率是短期影响房价的主要因素。今年，由于上半年金融环境松弛，楼市热度回升，房贷利率也出现一定范围内的波动。相关数据显示，6月份房贷利率止跌回弹，7月份持续上升，在18个重点监测的城市中，首套房贷平均利率为5.55%，二套房贷平均利率5.95%，均环比有所上涨，且多个城市首套房贷利率普遍上浮10%-20%。

未来几年房价是“黄金”还是“白菜”，该趁机买房还是卖出变现？

　　与房贷利率上调有着联动关系的就是房贷额度紧张，银行只能收紧银根。据悉，目前已有部分银行开始阶段性停贷，过去7个工作日内能拿到贷款的，7月份开始放款周期越来越长。

　　我们知道，房贷利率上调直接导致的是购房成本增加。近日，《中国主要城市居民资金杠杆率》榜单显示，厦门、深圳、杭州、南京、合肥、珠海、苏州、广州等8个城市居民杠杆率超过了100%，排在*的厦门高达172.2%。显而易见，贷款买房是目前大家的普遍选择，负债买房不可避免的会使家庭抵御风险能力降低，从而挤压其他消费，降低生活水平。

　　对此，购房者需放宽心。此次部分城市房贷利率的上调动作，或是对此前连续半年下调做出的调整，与去年同期相比，目前整体仍处于低位水平。从格局看，这轮出现上调的城市集中在二三线房产市场热点城市，一线城市无明显波动。业内人士称，房贷利率的波动是正常的，符合宏观调控和一城一策，接下来仍会有节奏地随着市场资金等因素的波动而阶段性调整。

　　土地方面

　　土地与房子一直是面粉与面包的关系，新建商品住宅的房价成本里，60%都是土地成本，所以过去这些年我们看到房子像黄金一样值钱，*根本的原因就在土地市场。

　　公开数据显示，2018年土地出让收入约6.5万亿元，比2017年增加1.3万亿元，截至2019上半年，百强房企在二线城市的新增土储占比达49%，热点二线城市卖地收入高达3000亿元，创2年内新高。

　　这些年，除了一线城市土地供应紧张，其他地区土地收入仍是当地经济发展重要的财力支撑。不出意外，未来十年土地仍是稀缺资源，想要彻底剥离实体经济对土地财政的依赖，使地价降下来不容易，只能依靠有效的调控手段延缓土地上升的速度。

　　近两个月融资环境收紧犹如釜底抽薪，对土地市场的影响巨大，房企拿地处于低位。相关数据报告显示，近六成百强房企7月拿地金额远低于前6个月的平均水平，部分房企甚至“零拿地”，7月监测的300城经营性土地成交建面1.79亿平米，同环比分别减少8%和7%，土拍溢价率12.9%，环比下降6个百分点，且各线城市溢价率全线回落。

　　而进入8月的土地市场，延续了7月的降温态势，热度并未有明显上升。目前，为了稳房价，适当增加土地供应，避免出现地王，是当前市场发展的主要目标。在此背景下，预计未来一两年乃至很长一段时间，资金实力和营运能力较强的优质房企仍会维持强者格局，房价不会出现大的波动，而资金面压力大的中小房企失去主动权，拿地热情会有所降低，不排除有小幅降价抛售的可能。为什么是小幅？因为如果已经是资不抵债的情况，再大幅降降只会损失更多。

　　人口方面

　　2018年我国城市化水平是59.58%，城镇常住人口为83137万人，比上年末增加1790万。照此速度，要达到2030年城市化70%的目标，至少还需要十年的时间。

　　虽然近几年我国人口增长放缓，甚至出现老龄化明显、人口下降趋势，随即出台的二胎措施人口趋势依然不振，但城市化的潜力却在。例如2018年珠三角的农民工数量减少181万人，但广东省却净流入80万人，这意味着产业升级的同时，更多年轻人更愿意往核心大城市聚集，对楼市而言，这部分人的购买能力远强于低收入者。

　　所以，推动下一阶段楼市发展的*红利可能就是城市化进程。经济学家巴曙松曾预测，2030年将是城市化进程的分水岭。这里就引出了前面说的第二个问题，你所在城市的房子将来会*还是贬值？

　　整体看，对于一二线城市，尤其是处在国家规划的都市圈城市，核心经济地位摆在那，支撑房价的基本面不会改变，房子未来5-10年变成“黄金”的可能性较大。如果考虑到结婚、孩子上学或养老等需求，趁楼市大局稳定之时，多去售楼处看看，目前是货比三家，讨价还价的* 佳时机。

　　反之，那些人口常年流出、缺少产业做支撑的少数收缩型城市，未来房价滞涨，甚至变成“白菜”也不是没有可能。

　　对购房者而言，要看清金融政策、土地与房产关系的转变、人口区域的分化，这是大势所趋，只有提前知晓，才能从容应对。

未来几年该趁机买房还是卖出变现？

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