国内外经济形势下，全国楼市投资机会预判（上）

来源：吉屋网发布时间：2018-10-14 15:27:33

一、2018年通过税收改革，对企业和个人实质性降税，一方面增加企业利润，促进企业良性发展；另一方面对个人减税，增加个人收入、促进个人消费。教育、医疗、养老，搭配“1亿非户籍人口在城市*”目标，将成为覆盖中国全年龄段的消费需求刺激政策，全方位释放中国内生需求活力。在对外开放方面，中国深入扩大开放，一方面有助于吸引外资投资，削弱美元加息造成的资本外流影响；另一方面有助于挖掘国外需求的潜力，在出口方面弥补中美贸易战造成的出口缺口。

一方面，中国通过“三去一降一补”提前疏解国内积累的风险，对美国加息政策及可能到来的潜在国际危机进行对冲，削弱国际不利因素对国内的影响，另一方面，通过“减税降费”、“对外开放”、“挖掘内需”等多种方式为经济增长托底。中国经济增长与货币增长具有较强的相关性，2008年“次贷危机”之后，为稳增长先后进行了3次大规模的刺激政策，引发货币供给量快速变化，同时货币增长与美国相关政策具有较强的联系，因而做为分析的中介联系中美经济发展状态及相关政策"

另一方面中国从2016年起经历了约两年的去杠杆过程后，经济具备加杠杆基础；从中国经济发展小周期看，近期经济增速承压，未来将进入加杠杆阶段；同时美国持续加息或引发全球性经济危机，将深刻影响新兴经济体，中国实施定向宽松政策应对经济增速下滑的可能性较大。综合来看，在本轮中美政策博弈中，中国将走向再度加杠杆进程。全国商品住宅成交面积增速与经济周期趋势存在滞后关系，通过量化处理，全国商品住宅成交面积增速滞后M1增速1-2季度。如果2019年全国经济重启“加杠杆”进程，预计2019年底楼市回暖可能性较大。

二、虽然中长期看，中国已经对美国组合政策及潜在危机做出应对措施，但短期宏观经济仍有下行的压力。中央通过十九大、十九届三中全会、两会完成领导人事变动与组织机构变革，按惯例，未来十九届四中全会、明年两会将出台重大经济改革措施。但在此期间楼市维稳的调控需求仍然存在。

从近期重点会议及重要事情节点来看，至2019年“两会”国内将做好新一轮经济发展的准备工作。1.经济具有加杠杆空间，更积极的财政扩张政策具备实施基础；2.组织机构改革基本完成并施行；3.扩大改革开放步伐；4.外部压力倒逼中国加快行动。预计*早2019年“两会”出台有实质性刺激政策出台。未来楼市走向应关注2019年“两会”这一关键时点。

从全国历年政策来看，政策时效期均值为6-8个月。出台收紧的调控政策后，调控政策的时效性逐步降低，未来将进一步出台政策巩固调控成果。2018年4季度，“十九届四中全会”，2019年“两会”对未来楼市调控政策的走向是值得关注的时间点。

从成交量来看，2019年大部分一线及强二线城市进入成交量同比增速的周期谷底，部分调整较快的城市将在2019年下半年成交回暖。本轮楼市调控政策持续时间长，相对拉长了一线及强二线城市楼市周期。相应的投资拿地时点延后至2018年3-4季度，部分城市延续至2019年上半年仍有较佳的拿地机会。2018年至2019年市场走势呈V型，2019年将逐渐度过楼市低谷，但未来涨价空间有限。

因我国地区差异较大，南北分化较为明显，经济结构也不相同，所以各地的房地产表现也是不尽相同的，包括价格、发展以及未来空间，因此在国内外新的经济形势下，对全国楼市投资机会的预判不能一概而论，购房者应该结合自身和区域的特点进行综合分析研究。（未完待续）