亮剑观点！逻辑梳理“棚改”二三事

来源：吉屋网发布时间：2018-11-08 09:32:17

逻辑梳理

2018年政府工作报告提出未来三年将持续推进棚户区改造，定下棚改1500万套的行动目标。央行创设psl，各级部门明确货币化安置比例，为棚改工作提供资金支持。

今年以来的数据显示，在部分地区有效控制房地产增量的同时，棚改货币化等因素带动下楼市销售良好，一些房地产库存大的三四线地区已经逐渐进入“库存合理区间”。楼市环境，尤其是三四线房地产库存量较大的三四线地区对“棚改”政策非常敏感，且在市场库存去化上反应显著。

而在现阶段三四线城市房价上涨主要有两个推动力。一是房价在不同能级城市间轮动，处于价格洼地的三四线城市的价值被发掘；二是棚改货币化安置政策为三四线城市注入购买力，拉动城市需求并压制供应，推升房价，成功降低城市库存，全国商品住宅去化周期降至低位。

从三四线的情况来讲，流传的所谓“棚改一刀切”的可能性较低。未来更多是降低货币化安置比重，且中央高层及国开行收紧货币化安置比重，核心逻辑不仅是为了稳定三四线房价，并且是为了稳定热点核心城市房价，是变相杜绝三四线的棚改安置户去核心热点市场买房，关闭货币流通渠道。

以棚改为楼市推动力的部分三四线城市面临人口净流出的楼市需求风险，未来随着棚改工作的结束、货币化安置的比例降低，三四线城市将需求释放乏力，前期大量囤地的房企面临去化困境。而棚改货币化安置急刹车政策会使得三四线城市楼市将逐步降温，从而影响房企销售业绩。

从三四线城市楼市人口变化趋势来看，半数为人口流出型的，即使有人口流入型的，人口流入的比例也非常小，因此，三四线城市正常的合理楼市需求为既定的，并且市场容量有限，需求也是有限的。

过去一年多，由于棚改货币化安置比例较高（2017年60%，2018年上半年约80%），加上房企布局下沉至三四线城市，总体上推动三四线城市楼市轮动上涨，某种程度上透支了三四线城市的楼市需求。另外，三四线城市二手房市场并不活跃，没有人接盘，一旦三四线城市楼市开始调整，其市场状况要比一二线城市更糟糕。这是必然的趋势，对于企业来讲必须关注这件事情。

所以小编苦口婆心地冒泡劝一句，各位在三四线的房企们一定要擦亮眼睛，紧盯市场动态，要慎重慎重再慎重啊！

以上是亮剑观点！逻辑梳理“棚改”二三事的全部内容，仅供参考阅读。

亮剑观点！逻辑梳理“棚改”二三事

推荐楼盘

英郡年华