关于旧改：4万亿旧改比棚改更厉害，房价还会涨吗？

来源：光宇吐楼市微信号发布时间：2019-07-04 09:35:54

房子是用来住的而不是用来炒的这个定位被提出，一切都在发生改变，楼市调控思路也在变，市场也在从过快上涨向稳定过渡，人们的心理预期也显得理性了很多。全国楼市格局也在变，如果说过去三四线城市的那一场轰轰烈烈的棚改，是刺激房价上涨的重要原因，那么随着棚改的相继退出和减弱，三四线城市加上无人口资源产业支撑，早就后劲不足。
　　关键是，我们的房地产与经济的逻辑也在发生改变，过去对于房地产的依赖有目共睹，但是从*近官方表态不难看出，摆脱房地产势在必行，而且这不仅仅是决心，更是一种毅力和底气。因为过去大家都在赌，不可能会摆脱房地产，所以大家也都利用这一点制造房地产热点来炒作，不仅推高房价，也让购房者非理性买房，从而步入恶性循环。

　　但是如果房价上涨的动力减弱了，势必会对经济造成巨大影响。而且过去房地产的挤出效应也让消费能力变得更加低迷，所以，如果不依赖房地产如何确保经济稳步增长？一定有很多人担心，更有很多人自作聪明，以为未来房价还会有大涨机会，对此继续抱有幻想。

　　没想到的是棚改渐退，旧改又来了，而这个旧改不完全等于过去的旧改和棚改，不再大拆大建，更重要在于修补和翻新，比如对配套设施对外立面等进行整改，这就不会造成传统的房地产继续唱主角了。可以说1998年以后，“促使住宅业成为新的经济增长点”成为一直延续20年的主旋律，对房地产特别是住宅行业起到了重要的作用。然而时过境迁，房地产大搞拆建时代已经过去，而且更重要的在于房地产对于经济增长的正作用也在减弱，反倒是负效应在加强。特别是存量市场更是一个巨大的市场，房子总量不缺基础上，该如何进行二次分配，让房子真正做到用来住的有效化利用，这才是未来的根本。

　　棚改过去，旧改来临。这到底是一个什么样的布局，或许你想不到，因为有人说这是又让房价大涨的一个刺激，也有人说这与当年的房地产又是完全不同的一套逻辑。无论如何，旧改的体量听起来也非常令人震惊。国家曾披露，“目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人”，这是*权威的说法。全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。我国需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。而且住房公共维修基金还存有5千亿资金也能够因为旧改而盘活起来。

　　所以，巨大的体量数字还是令不少人艳羡的，特别是炒房的人，觉得这是给房地产注入了一股新鲜血液，就像打了鸡血，房地产又有机会了，房价又要大涨了。真是这样吗？如果国家还想让房价大涨，为何还会抑制房价过快上涨呢？这显然是打错了算盘。

　　旧改这步棋实际上打的非常划算，既保证了经济增长，又可以改善民生，还能摆脱对房地产的依赖。继“棚改”后，“旧改”再次成为市场关注的焦点。如果说两者都是促经济的手段，那么二者不同则在于与房地产的关系。“棚改”应该说还是重在房地产，三四线城市的火爆就与此密不可分，而“旧改”则更侧重于基建。“棚改”从根本上说还是通过拉动房地产投资稳经济增长，而此次“旧改”主要是通过老旧小区改造升级拉动有效基建投资和消费需求，因此对房地产需求影响有限，对房价影响有限。

　　棚改当初更是一种去库存的需要，不仅推动城市发展，也降低了风险几率。棚改特别是货币化安置也一定程度上导致了部分城市房地产市场过热、房价上涨过快等问题。棚改退出是必然。旧改则更强调物尽其用，让房子是用来住的发挥更大的作用，过去都是拆了重建，现在在原有房子基础上，让房子变得住得更舒服，也就是说，很多人可能不用急着买房子了。听着好像都是对房地产的不好啊，这对房地产市场过热会起到抑制作用，那么房价会大跌吗？我想说，房价不会大涨也不会大跌，房价不会因为4万亿的旧改再重复过去的房价大涨。因为，稳增长不是让房价大涨。

　　如果说过去20年是把住宅作为经济增长点，那么20年后，我们又开始找到了一种新的增长点，那就是旧改，当然，仅仅有旧改不能解决新房问题，所以，房地产还会继续发挥其应有的作用，但不会再对房地产像过去那样的依赖程度。

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